Przed zakupem sprawdź stan prawny i dokumenty, działkę oraz otoczenie, konstrukcję, dach, wilgoć, instalacje, ogrzewanie, wentylację i ścieki. Następnie oddziel prace pilne od kosmetycznych, policz cały koszt zakupu i remontu z rezerwą oraz zleć niezależne oględziny odpowiednim specjalistom.
DOM DO REMONTU PRO
Zakup, opłaty, finansowanie, remont, ryzyka i trzy scenariusze całej inwestycji.
Sprawdź stan prawny i dokumenty, zanim oceniasz kolor ścian
Poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź jej treść w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Zweryfikuj właściciela, oznaczenie nieruchomości, prawa, roszczenia, ograniczenia i hipoteki. Sam wydruk od sprzedającego nie zastępuje aktualnego wglądu.
Poproś o dokumentację budynku, informacje o pozwoleniach i zgłoszeniach dotyczących przebudów, protokoły przeglądów, dokumenty instalacji, źródła ciepła i świadectwo charakterystyki energetycznej. Przy sprzedaży budynku świadectwo co do zasady przekazuje się nabywcy, z wyjątkami wynikającymi z przepisów.
Dobór dokumentów zależy od wieku budynku, sposobu budowy, dokonanych zmian, rodzaju własności i lokalnych uwarunkowań. Wątpliwości prawne wyjaśnij z notariuszem lub prawnikiem.
Oceń działkę, wodę i otoczenie
Sprawdź granice i dostęp do drogi, uzbrojenie, sposób odprowadzania ścieków i wód opadowych, ukształtowanie terenu oraz ślady okresowego zalewania. Obejrzyj dom po deszczu, jeśli to możliwe.
Ustal obowiązujące przeznaczenie terenu, planowane inwestycje w sąsiedztwie, ograniczenia i możliwości przyszłej rozbudowy. Informacja z ogłoszenia nie jest dokumentem urzędowym.
Konstrukcja, fundamenty i pęknięcia
Zwróć uwagę na pęknięcia, odkształcenia, nierówne podłogi, ślady napraw i problemy z otwieraniem drzwi. Te obserwacje nie pozwalają samodzielnie określić przyczyny, ale wskazują miejsca wymagające oceny.
Stan fundamentów, stropów, więźby i elementów nośnych powinien ocenić specjalista. Kosmetyczne zakrycie pęknięcia nie jest dowodem, że problem został usunięty.
Dach to nie tylko widoczne pokrycie
Sprawdź pokrycie, obróbki, rynny, kominy, ślady przecieków, stan elementów drewnianych i wentylację przestrzeni dachowej. Obejrzyj poddasze, narożniki i miejsca wokół przejść instalacyjnych.
Nowe pokrycie na starej konstrukcji nie oznacza automatycznie nowego dachu. Poproś o dokumenty wykonanych prac i ustal, które warstwy rzeczywiście wymieniono.
Wilgoć: znajdź źródło, nie tylko plamę
Zapach stęchlizny, łuszcząca się farba, wykwity, ciemne narożniki i świeżo pomalowany pas przy podłodze wymagają wyjaśnienia. Przyczyną może być dach, instalacja, grunt, brak izolacji, mostki cieplne albo wentylacja.
Pojedynczy pomiar wilgotności wykonany bez znajomości materiału i warunków nie rozstrzyga problemu. Potrzebna jest ocena przyczyny oraz zakresu napraw, a nie tylko wycena malowania.
Instalacje, ogrzewanie i wentylacja
Ustal wiek i materiał instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej i grzewczej. Sprawdź rozdzielnicę, dostępne protokoły, zabezpieczenia, ciśnienie wody, odpływy, źródło ciepła, kominy i wentylację.
- roczne zużycie energii i paliwa oraz rachunki,
- serwis kotła, komina, wentylacji i instalacji,
- awarie, zalania i zamarznięcia,
- szambo, kanalizację albo przydomową oczyszczalnię,
- moc przyłączeniową i możliwość planowanych zmian.
Kontrole budynku i instalacji mają różny zakres oraz częstotliwość. Dokumenty historyczne są pomocne, ale nie zastępują aktualnej inspekcji przed zakupem.
Policz trzy scenariusze całej inwestycji
Oddziel cenę zakupu od kosztu całego przedsięwzięcia. Do rachunku dodaj opłaty transakcyjne, finansowanie, prace pilne, remont docelowy, logistykę, ewentualne mieszkanie zastępcze i rezerwę.
| Scenariusz | Co zakłada |
|---|---|
| Niższy | potwierdzony zakres bez większych odkryć |
| Główny | realistyczne ceny lokalne i typowe ryzyka |
| Wyższy | droższe rozwiązania i materializacja części ryzyk |
DOM DO REMONTU PRO porządkuje finansowy scenariusz, lecz nie wykryje wad budynku. Wynik powinien współpracować z niezależną inspekcją, pomiarami i lokalnymi ofertami.
Elektroniczne Księgi Wieczyste, świadectwa charakterystyki energetycznej i kontrole stanu technicznego według GUNB.
Poradnik służy do uporządkowania decyzji. Przy pracach wpływających na bezpieczeństwo, konstrukcję, instalacje, stan prawny albo dużą wartość inwestycji skorzystaj z odpowiednich specjalistów i danych dla konkretnej nieruchomości.